Co to jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa – w dużym uproszczeniu – to preferencja podatkowa, dzięki której dochód ze sprzedaży nieruchomości (jeśli została sprzedana przed upływem 5 lat od nabycia) może być zwolniony z podatku, o ile środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na „własne cele mieszkaniowe” w określonym terminie.
Na dziś: podatnik ma 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedał nieruchomość, na wydatkowanie tych środków.
Cele mieszkaniowe obejmują np. zakup mieszkania, domu, budowę domu, grunt pod budowę budynku mieszkalnego, remont.

Główne zmiany od 2026 roku
Od 1 stycznia 2026 roku wchodzą w życie nowe reguły dotyczące ulgi mieszkaniowej. Oto kluczowe zmiany:

• Ulga będzie dostępna tylko dla podatników, którzy nie posiadają innej nieruchomości mieszkalnej w momencie korzystania z ulgi.
• Jeżeli posiadałeś już lokal lub dom lub prawo mieszkania (np. spółdzielcze prawo do lokalu) – ulga może nie przysługiwać.
• Wydatki muszą być skierowane jednoznacznie na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie traktowane jako inwestycja.
• Nowe zasady dotyczą nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2025 roku.
• Nowa interpretacja pojęcia „własne cele mieszkaniowe” – resort finansów uważa, że obecne przepisy były zbyt szerokie i umożliwiały wykorzystywanie ulgi w celach inwestycyjnych.

Kto może zyskać, kto może stracić?
Zyskać mogą osoby, które faktycznie sprzedają nieruchomość i przenoszą się do nowej – czyli robią to z powodu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie dla zysku inwestycyjnego.
Mogą stracić osoby, które:

• mają już inną nieruchomość i chcą skorzystać z ulgi przy zakupie kolejnej,
• używały dotychczas ulgi do przekształceń inwestycyjnych – np. kupowały mieszkania pod wynajem i liczyły, że skorzystają z ulgi.

Jak się przygotować?

• Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz skorzystać z ulgi – warto działać przed 2026 rokiem, lub dokładnie sprawdzić, czy spełnisz nowe warunki.
• Zastanów się: czy posiadasz już jakiś lokal? Czy Twoje wydatki naprawdę będą dotyczyć własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie inwestycji?
• Utrzymuj dokumentację: faktury, umowy, potwierdzenia wydatków i przekształceń.
• Weź pod uwagę, że przepisy mogą być jeszcze doprecyzowane – warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

 

 

 

Mini-case’y

• Case A — udział 30%: Sprzedajesz mieszkanie X i chcesz kupić mieszkanie Y na siebie. Masz jeszcze 30% udziałów w innym lokalu po babci. Możesz skorzystać z ulgi, bo próg 50% nie jest przekroczony — pod warunkiem, że realnie zaspokajasz własne potrzeby mieszkaniowe i spełnisz 3-letni termin wydatkowania.
• Case B — udział 50%: Masz dokładnie 50% współwłasności kawalerki na wynajem. Sprzedajesz swoje obecne M i kupujesz nowe. Ulga nie przysługuje — przekroczony próg udziału. Rozwiązania? Zbyć/ darować ten udział osobie z I grupy podatkowej albo gminie/Sk. Państwa, aby „odblokować” warunek.
• Case C — małżonkowie ze wspólnym M: Małżeństwo ma jedno mieszkanie w ustawowej wspólności. Sprzedają je i w ciągu 3 lat kupują większe — mogą skorzystać z ulgi; wspólne M można pominąć przy ocenie warunków. Jeśli jednak mają dwa lokale we wspólności, pominąć mogą tylko jeden.
• Case D — spadek 1/8: Masz 1/8 udziału po dziedziczeniu w domu rodzinnym i sprzedajesz swoje mieszkanie, by kupić nowe dla siebie — udział spadkowy nie blokuje ulgi.